Будет ли снижение цен на квартиры в России до конца 2023 года? Когда выгоднее покупать квартиры и жилые дома? Как изменится рынок недвижимости в ближайшее время? Почему специалисты предупреждают о грядущем кризисе в этой сфере? Подробнее – расскажем ниже.
Правда ли, что в РФ начнется снижение цен на квартиры в 2023 году
Цены на жилье в России могут снизиться на значительные 20-30-50% в рублях! Ипотечный «пузырь» на рынке недвижимости в России продолжает набухать с такой силой, что он, наконец, привлек внимание даже Центрального Банка Российской Федерации.
Мы осознаем, что это может быть неприятной вестью, особенно для тех, кто привык доверять идеям о бесконечном росте цен на кирпич и бетон. Однако, факты – это безжалостная вещь, и их необходимо рассматривать объективно и здраво.
Переизбыток жилых площадей
Создается настолько много новых жилых объектов, что спрос со стороны платежеспособных покупателей не успевает за поставками. Застройщики сталкиваются с большим количеством непроданных квартир, и для того чтобы реализовать уже построенные объекты, понадобятся многие годы. В Москве, например, ожидается, что это займет около трех лет.
Более того, новые проекты продолжают появляться, строятся и поступают на рынок. Все это в значительной степени опирается на веру в бесконечный рост недвижимости, что типично для периодов, предшествующих спадам.
Люди, которые приобрели «инвестиционные квартиры», будут вынуждены конкурировать как с другими «инвесторами», так и с собственными застройщиками.
Кстати, крах рынка недвижимости в Китае, который уже начал проявляться, тоже частично обусловлен избытком жилья, которое просто некому покупать (и в некоторых случаях, даже больше, чем население может позволить себе).
Пониженное качество ипотеки и высокий уровень задолженности
Регулярно появляются новые «рекорды» по уровню задолженности россиян. К тому же, большая часть новых ипотечных сделок фактически является перекредитованием старых кредитов из-за финансовых затруднений – это еще один тревожный признак.
Конечно, отчасти ситуацию смягчает отсутствие значительных изменений в процентных ставках (которые меняются согласно ставке Центробанка). Однако, стоит напомнить, что именно низкокачественные ипотеки сыграли ключевую роль в кризисе рынка жилья в США.
Покупка выходит дороже, чем аренда
Здесь речь идет о числах и финансах, а не о том, что «в арендуемой квартире даже гвоздь под картину не вбьешь».
Покупка жилья на самом деле затратна. Если учесть, что:
- цены на недвижимость могут не только не расти, но и снижаться;
- существуют альтернативные способы инвестиций, не связанные с покупкой недвижимости;
- для приобретения недвижимости требуется первоначальный взнос, в то время как для аренды этого не требуется,
- становится очевидным, что в настоящем рыночном контексте покупка как инвестиции, так и для личного проживания, представляет собой сомнительное решение.
Демографический фактор
Давайте оставим политические аспекты за скобками, ведь наш разговор идет об экономике, верно? Однако, даже согласно официальным данным, которые часто подвергаются оптимистическому искажению, мы видим уменьшение населения и ожидаемо низкий уровень рождаемости.
Кто будет приобретать все эти недвижимые объекты? Кто будет проживать в них? И, что более важно, откуда возьмется спрос среди тех, кто готов платить?
Вы можете отрицать эти события, но при рассмотрении динамики рынка недвижимости в России, сравнивая ее с аналогичными ситуациями в других странах, таких как США, Германия и Китай, нельзя не заметить, что цены начинают снижаться. В итоге наступает момент, когда беспокойство и неопределенность становятся максимальными. Но в этот момент, как правило, уже поздно что-либо изменить.
Вот такие риски снижения стоимости жилой и инвестиционной недвижимости в России, возможно, на десятки процентов. Если к этим факторам добавить возможные риски девальвации рубля, то обвал цен на жилье в жесткой валюте может быть еще более значительным.
Когда упадут цены на жилье в России – последние новости
По убеждению Дениса Ракши, никто не будет принимать меры по снижению цен. Сами застройщики не пойдут на это (все избегают фиксации убытков), и даже банки, финансирующие строительство, не дадут снизить цены, особенно учитывая общий рост инфляции, утверждает экономист. Именно вчера заместитель председателя Центрального Банка, Алексей Заботкин, прогнозировал, что максимальная инфляция в годовом измерении настанет весной или летом 2024 года.
«Рублевую цену не будут снижать, а цены в долларах не имеют фиксированных значений. Продажи останутся на месте, и цены не упадут. Естественно, будут некоторые колебания, но в общей сложности цена за метр не сократится», — подчеркивает он.
Согласно высказыванию Алексея Попова, на рынке первичной недвижимости нет предпосылок для снижения цен, однако на вторичном рынке может возрасти количество предложений с скидками. «Однако это, вероятно, приведет не к снижению цен, а к их замедлению на текущих уровнях», — добавляет он.
Несомненно, рынок претерпит изменения, учитывая инфляцию и снижение доступности ипотечных кредитов, но маловероятно, что цены на ликвидные объекты недвижимости рухнут. Так считает заместитель руководителя отдела ипотечного кредитования риелторской фирмы «Этажи», Татьяна Решетникова.
«Цены останутся на текущем уровне и будут удерживаться на нем», — заявляет она.
Дмитрий Таганов признает, что в январе 2024 года средняя стоимость на рынке вторичной недвижимости может уменьшиться на 0,5% из-за сниженного спроса. Но на рынке первичной недвижимости многое зависит, включая себестоимость строительства, которая пока не сокращается, отмечает он.
Как изменится рынок недвижимости в России в 2023 году
По мнению Емельянова, ценам на новые строительные объекты удается увеличивать и поддерживать на текущем уровне исключительно благодаря государственным субсидиям.
«Как только Министерство Финансов и российское правительство прекратят финансирование новых покупок (льготы по сделкам, уже совершенным, отменить нельзя), банки потеряют доступ к государственным средствам, и структура цен начнет крушиться. По таким ценам россияне не смогут себе позволить покупать жилье за свой счет,» — заключил Емельянов.
Если на ближайшем заседании Центрального Банка произойдет повышение ключевой процентной ставки, ипотечные кредиты на вторичное жилье вновь подорожают, считает Попов. В сегменте новостроек, вероятно, произойдет лишь незначительное ужесточение условий, считает он.
«Последние действия Центрального Банка направлены на удаление дополнительных скидок на условиях, предусмотренных в формулировках государственных программ, когда банки предоставляли кредиты с льготными процентными ставками не на уровне 8,0%, а на уровне 7,5%. Дальнейшее изменение ставок на рынке новостроек будет зависеть от решений по модификации льготных программ,» — заключил Попов.
В краткосрочной перспективе, в течение двух-четырех недель, рост цен на жилье сохранит свой динамичный характер как реакция рынка на высокий спрос, замечает Попов. Однако в среднесрочной перспективе более вероятно становится замедление роста цен, считает он.
«Цены на новостройки будут продолжать расти, по крайней мере, до начала следующего года, с учетом инфляции, в то время как цены на вторичное жилье, напротив, снизятся на 8-12%,» — предположил управляющий директор компании «Метриум» Роман Сырцов.
Часть покупателей переключится на рынок новостроек из-за более низких процентных ставок, и цена аренды увеличится вследствие увеличения спроса, считает разработчик жилых комплексов RDD в Новой Москве, Владимир Щекин.
В РФ заговорили о возможном кризисе на рынке недвижимости
На рынке жилья сегодня наблюдается необычное разнообразие в ценах на квартиры, даже если они имеют одинаковое качество, а в некоторых случаях — в одном и том же проекте. Об этом сообщил эксперт по фондовому рынку из «БКС Мир инвестиций» по имени Валерий Емельянов.
Он разъяснил, что на данный момент человек может приобрести квартиру в новостройке по выгодной ипотеке, т.е., с государственной субсидией, но цена на нее завышена на 30-40%, по крайней мере, по сравнению с аналогичным жильем, которое можно приобрести на вторичном рынке по обычной, более дорогой ипотеке.
Эксперт также указал, что в России исторически аренда всегда была более выгодной, чем ипотека. Но благодаря льготным кредитам, цены на недвижимость резко выросли.
В качестве иллюстрации, он привел сравнение: аренда однокомнатной квартиры в Москве стоит около 40 тысяч рублей в месяц при цене в 12 миллионов рублей, в то время как ипотечное жилье той же площади на вторичном рынке, даже до последнего повышения ставки Центрального Банка, обходилось владельцу в 90 тысяч рублей ежемесячно. В настоящее время стоимость ипотеки даже выше, и составляет практически 130 тысяч рублей. По мнению Емельянова, рынок не соответствует здравому смыслу и нуждается в коррекции.
В данной ситуации, как считает эксперт, существует всего два пути: либо повышение доходов граждан, либо снижение цен на жилье, в частности, в новостройках.
К чему могут привести перемены на рынке недвижимости в ближайшее время
В сентябре глава Банка России, Эльвира Набиуллина, подчеркнула, что для россиян более важна доступность жилья, нежели доступность ипотеки. Она выразила беспокойство по поводу постоянного увеличения разницы в ценах между первичным и вторичным рынком недвижимости. В настоящее время, по данным регулятора, этот разрыв составляет впечатляющие 40%-50%.
Для лучшего понимания динамики, давайте рассмотрим прошлые годы: к примеру, в 2016 году разница в ценах была минимальной и составляла всего 1%, однако, уже в 2017 году она возросла до 9%. В 2018 году разрыв увеличился до 13%. В 2019 году наблюдалось небольшое снижение этой разницы, сократившейся до 9%, но в следующем году она снова выросла, уже удвоившись и достигнув 18%. В 2021 году разрыв продолжил расширяться, достигнув 29%, и в 2022 году увеличился до 30%. В первом квартале 2023 года разница в ценах увеличилась до 40%. Это обстоятельство заставило Центральный банк взять под контроль качество ипотечных кредитов с целью предотвращения потенциальных системных рисков.
Тем не менее, экономист Денис Ракша считает, что использование термина «кризис» в контексте рынка недвижимости требует осторожности. Он указывает, что многие ассоциируют этот термин с кризисами, произошедшими в 1998 и 2008 годах. Ракша считает, что наш современный кризис будет отличаться от предыдущих, поскольку структура рынка недвижимости в России базируется на прямых сделках между застройщиками и покупателями.
По его мнению, возможный кризис на рынке недвижимости может повлиять, прежде всего, на застройщиков, приведя к резкому увеличению времени продажи квартир, уменьшению количества сделок и снижению объема выдаваемых ипотечных кредитов. Эксперт считает, что рынок не полностью остановится, но значительно сократится.
Также, Ракша обосновывает, что бизнес-модель застройщиков основана на последовательной продаже недвижимости: каждый новый объект начинается средствами, полученными от продажи предыдущего объекта, будь то недостроенное или недопроданное жилье. В случае кризиса, слабые застройщики могут либо выйти с рынка, либо стать зависимыми от банков. Однако для обычных покупателей это изменение мало заметно, утверждает экономист.
Алексей Попов, руководитель направления «Циан.Аналитика», высказывает мнение, что в настоящее время не совсем понятно, почему «перекос» на рынке недвижимости должен неминуемо привести к кризису. Во втором квартале 2022 года ситуация была еще более неустойчивой, при этом ставки аренды оставались на уровне, сравнимом с сегодняшним, и банки выдавали ипотеку на готовое жилье с годовой процентной ставкой в 20%. Тем не менее, это не привело к кризису.
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость», также утверждает, что кризис на рынке недвижимости в настоящих условиях маловероятен. Он подчеркивает, что хотя Центральный банк увеличил ключевую процентную ставку, и говорится о подорожании ипотеки, это не должно вызывать критических изменений на рынке. По его мнению, нет необходимости ожидать массового замораживания сделок или отказов от покупок. Наблюдается некоторое снижение активности покупателей в настоящее время, однако нет оснований предполагать «очень плохой» сценарий для рынка.
